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专家称所谓回暖只是暂时
我要收藏2009-3-22 8:30:00   作者:-   来源:-

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  所谓回暖只是暂时。

  中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(曹建海博客)昨日接受记者采访时表示,春季房展会表面的火爆并不能代表京城楼市回暖,只能说去年年底持币观望的消费者对楼盘有信息需求。

  的确,去年年底一系列措施,如税收、信贷、入户等让成交量较去年年底有所上涨。如在信贷方面,今年一季度,信贷总额将近4.5万亿元,但这些资金并没如预期一样流向实体经济,而是更多流向了股市和楼市(楼市方面主要是开发商与贷款购房者)。住房和城乡建设部统计结果显示,今年前两个月,全国住房成交量和去年同比增长6.1%,3月份深圳新房成交量同比更是增长170%,二手房环比增长超过105%。“但总体来说,这种所谓的回暖将只是短期的。”曹建海强调。

  北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文(周毕文博客)教授也表示,这次的回暖只能是正常的回暖,因为每年的三四月都是房地产销售的旺季。因此这次回暖只是个相对的概念,而不是绝对概念,只是相对于前段时间楼市太冷才感觉现在是回暖了。

  曹建海认为,市场并不存在楼市刚性需求,“难道孩子就学、小两口结婚就都需要买套房子吗?所谓的刚性需求只是开发商的炒作”。

  针对部分开发商在春季房展会上上调价格的现象,曹建海表示,这很可能是开发商的炒作,给人一种楼市回暖的假象。在消费者对新房一直持观望态度、成交量低甚至难以成交的情况下,开发商做高价格对自身并无大的伤害。

  此外,曹建海还表示,近段时间二手房成交量上升,也促进了新房的投机行为。很多以投资为目的的购房者希望趁低价进入市场,然后在二手房市场消耗。记者在东五环的一家房产中介发现,与去年年底相比,目前这个区域的二手房成交价已有所回调,户型好的二手房已重回1万元/平方米。

  一两年内还会降价?

  曹建海认为,楼市跟整体宏观经济发展息息相关。按目前走势,他个人对整个经济数据并不看好,所以降价将是趋势。“我个人仍然坚持,北京三环房价维持在七八千是个比较理性的数字。即北京房价还要有40%-60%的下降空间,谷底可能在两年后。”

  但对于之后的楼市走向,周毕文认为还需要观察,不能仅仅看成交量,还要看土地出让量、居民是否能够持续购买,房价是不是在缓慢上升。

  此外,在周毕文看来,房价在未来一段时间出现大涨或大跌都不可能,在一两年内,房价会处于一个小幅变动期。房价应处于消费者、开发商、银行以及经济发展都可接受的水平上,因此暴跌并不可能。

  现有的房价对于消费者来说仍然是不可接受的。对于目前房价出现的新一轮涨跌博弈,周毕文认为,消费者的胜算可能会大些,房价将会呈现小幅下降。因为现在大部分人为有房群体,对于改善型和投资型需求不那么急迫,且消费能力也不适应现在的高房价。而开发商则不然,库存和资金的压力很大。“降价的洪水终会来到,要么是死,要么是活得差些,我想开发商会选择后者。”

  “改善型和投资型的购房需求不可能使楼市复苏,这取决于国内外的大环境。人们经济收入的减少使投资决定更加慎重。”周毕文强调。

  我爱我家(我爱我家博客)副总裁胡景晖(胡景晖博客)则认为,目前房价再次处于博弈阶段,经过前一阶段交易量上升的推动,开发商有了回笼资金,加上信贷政策的放松,手头不再紧张的地产开发商多了硬扛的资本,这才有部分楼盘价格不降反升。但是,大量库存的积压使房地产开发商的这种乐观打了折扣。北京社科院日前的统计显示,目前北京地区的房屋库存量达到1000多万平方米。

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